|
|
|
Статья 162. ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом 1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством 8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. 8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. 9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса. 10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. 11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Комментарий к статье 162 1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;v предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме; осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом. Условия договора управления одинаковы для всех собственников помещений в доме. Частью 3 комментируемой статьи предусмотрены обязательные позиции договора, обязательные условия, в числе которых порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору. Предусмотрено также, что в договоре указывается порядок определения цены договора - речь идет о вознаграждении управляющей организации. В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы. Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем за 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено этим договором (ч. 7). 2. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении собрания (ч. 1). 3. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Так, управляющая организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества дома, собственники - своевременно производить его оплату. Договор должен содержать также вопросы ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора. Договор является возмездным (как уже отмечалось), что предусматривается ч. 3 комментируемой статьи. Обязательным условием договора является указание порядка определения цены договора, размера платы за жилое помещение (п. 3 ч. 3). 4. Договор заключается на срок, предусмотренный ч. 5 ст. 162. При окончании действия договора управления стороны вправе его прекратить либо заключить договор на новый срок. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ. Комментированная статья предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (ч. 8.1 ст. 162); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч. 8.2 ст. 162). 5. Части 10 и 11 комментируемой статьи устанавливают порядок передачи дел при прекращении договора управления домом (ч. 10) и обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться о выполнении договора (ч. 11). Виды договоров В Гражданском Кодексе предусмотрено множество видов договоров. Однако перечь приведенных в ГК договоров не является исчерпывающим, потому как гражданское законодательство предусматривает возможность заключения таких видов договоров, которые хотя прямо и не предусмотрены гражданским законодательством, но не противоречат общим началам и смыслу гражданского законодательства. Чтобы ориентироваться во всем этом море разнохарактерных договоров, принята классификация договоров по отдельным видам. Прежде всего, по своей юридической направленности все договоры подразделяются на окончательные (основные) договоры и предварительные договоры. Окончательный (основной) договор непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, как то: передать товар, выполнить работу, оказать услуги, оплатить деньги и т.д. Именно такие права и обязанности возникают, которые непосредственно связаны с перемещением материальных благ. Предварительный договор — это соглашение сторон о заключении окончательного договора в будущем. Из этого предварительного договора не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ. Но это все равно договор, а любой договор направлен на изменение или прекращение каких-то прав и обязанностей, значит какие-то права и обязанности порождает и предварительный договор. Он не порождает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ, но порождает другие права и обязанности. Он порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. И это соглашение, которое именуется предварительным договором, имеет юридическую силу, эти права и обязанности опираются на силу государства. Это выражается в следующем правиле, что если сторона предварительного договора уклоняется от заключения окончательного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также с требованием о возмещении всех понесенных ею убытков, вызванных несвоевременным заключением основного, окончательного договора. На что необходимо обратить внимание при подписание договора Нарушение 1. В заключаемых предприятиями, работающими в сфере ЖКХ, договорах различных видов отсутствуют существенные условия, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ (1) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, к существенному условию всех видов договоров относится предмет, т.е. обобщающее описание основных обязанностей сторон договора. В соответствии частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Статья 168.ГК РФ Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Нарушение 2. Договоры от имени Предприятия, работающего в сфере ЖКХ подписываются заместителем генерального директора, исполнительным директором, коммерческим директором и другими лицами, кроме самого директора. При этом в преамбуле договора указывается, что эти лица действуют на основании устава Согласно ст.182 ГК РФ (1) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) на основании и в пределах имеющихся у него полномочий, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. В уставе каждой организации предусматриваются ее органы управления, полномочные представлять организацию без каких-либо дополнительных документов, подтверждающих полномочия. Как правило, такие полномочия предоставляются только единоличному исполнительному органу управления юридического лица (директору, генеральному директору, президенту и т.д.). В этом случае только указанные должностные лица могут заключать договоры от имени предприятий жилищно-коммунального хозяйства, указывая, что они действуют на основании устава. Что касается остальных должностных лиц предприятий (заместитель генерального директора, исполнительный директор, коммерческий директор и другие лица), то они могут делать это только на основании надлежаще оформленной доверенности, которая выдается руководителем организации. При этом в преамбуле договора при его подписании указывается, что лицо, выступающее от имени предприятия, действует на основании доверенности (с указанием реквизитов), а не устава. Целесообразно, если от имени второй стороны договор подписывает не руководитель, а кто-либо по доверенности, первой стороне иметь копию этой доверенности, так как определенные в ней полномочия лица могут и не предусматривать подписание именно такого договора. Согласно п.1 ст.185 ГК РФ (1) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. В том случае, если стороны заключают между собой договор, который требует нотариальной формы, доверенность также должна быть нотариально удостоверена. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. В доверенности должна быть предусмотрена дата ее совершения, срок действия, объем передаваемых полномочий. Если в доверенности отсутствует дата ее составления, то такая доверенность в силу закона признается ничтожной (п.1 ст.186 ГК РФ (1)). Срок действия доверенности не может превышать трех лет. В том случае, если в доверенности срок ее действия не указан, то такая доверенности сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Последствия заключения договора лицом, не уполномоченным на такие действия. В том случае, если лицо, не уполномоченное учредительными документами предприятий, заключает договор без доверенности, то такой договор будет считаться заключенным от имени и в интересах совершившего ее лица. Этим положением законодательства пользуются недобропорядочные партнеры, не желающие исполнять свои обязанности по заключенным договорам, но данное правило действует в том случае, если после заключения такой сделки ее прямо не одобрит лицо, полномочное на подписание договора без доверенности, т.е. руководитель организации (ст.183 ГК РФ (1)). Нарушение 3. Включение в договор условий, в соответствии с которыми управляющая организация не является исполнителем коммунальных услуг. В договор управления многоквартирным домом вносится условие, согласно которому Управляющая компания не является исполнителем, коммунальных услуг, что противоречит действующему законодательству (ч. 2 ст.162 Жилищного кодекса РФ, п.3 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307). Согласно договора, управляющая организация обязуется предоставлять коммунальные услуги через ресурсоснабжающие организации, включающие в себя отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение. Управляющая организация обязуется быть представителем Заказчика (собственник помещения в многоквартирном доме) перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), отопление (теплоснабжение). Управляющая организация не оказывает коммунальные услуги, а обеспечивает их предоставление, что подразумевает предоставление коммунальных услуг иными лицами, а не управляющей организацией. Иными словами, по договору управления управляющая организация является агентом Заказчика перед ресурсоснабжающими организациями, оказывающими коммунальные услуги, что в принципе неверно и противоречит закону, которым установлено, что при управлении многоквартирными домами управляющей организацией именно она, а не ресурсоснабжающие организации, являются исполнителем коммунальных услуг. |
